לקיחת משכנתא היא צעד גדול, עם השפעות רבות על החיים.
ההבדלים בין משכנתא נכונה למשכנתא שגויה אינה רק בחיסכון של אלפי שקלים בכל חודש, אלא יכולה גם לשנות את הביטחון הכלכלי שלכם לשנים הבאות – משכנתא לא נכונה יכולה להכניס אתכם לקטסטרופה כלכלית, עם משכנתא שרק עולה כל הזמן, ועם הפתעות לא צפויות בהמשך הדרך.
ולכן יותר מכל דבר אחר, חשוב מאוד לעשות את המשכנתא בצורה נכונה וחכמה!
אז אם אתם בדרך למשכנתא, המדריך הבא נכתב בשבילכם.
מה הנושאים שנדבר עליהם במדריך?
- מה זה משכנתא ואיך היא עובדת?
- התהליך לקבלת משכנתא
- כמה משכנתא תוכלו לקבל?
- איך בוחרים מסלול משכנתא?
- טעויות שאסור לכם לעשות
- טיפים לחיסכון במשכנתא
מה זה משכנתא ואיך היא עובדת? 🤔
משכנתא היא הלוואה מהבנק לצורך קניית דירה. כשהדירה משמשת כבטוחה לבנק על הכסף של ההלוואה, ואם לא מחזירים את הכסף הבנק מוכר את הדירה ומשלם איתו את החוב.
את המשכנתא מחזירים בתשלומים חודשיים לאורך 10-30 שנה, בתוספת ריבית.
הריבית יכולה להיות קבועה – לדוגמא ריבית של 5% לאורך כל השנים בלי שום שינויים.
הריבית יכולה להיות גם 'משתנה' – לדוגמא ריבית פריים שהיא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, או לדוגמא צמודה למדד המחירים. ריביות אלו משתנים לפי השינויים בריבית בנק ישראל או שינויים במדד המחירים.
במשכנתא טובה נשלם בדרך כלל כ- 540 ש"ח על כל מאה אלף ש"ח שניקח מהבנק. זאת אומרת במשכנתא של מיליון ש"ח נשלם 5,400 ש"ח כל חודש.
התהליך לקבלת משכנתא 📋
תקציב: לפני הכל, תחשבו כמה כסף תוכלו להחזיר בחודש לתשלום המשכנתא, אחרי כל ההוצאות החודשיות שלכם כמו מחיה רכב וחינוך.יש לכם סכום פנוי כל חודש? אל תעשו משכנתא שתגבה את כל הסכום, תנו לעצמכם מרווח, כדי שתוכלו לשלם גם בחודש שההוצאות יגדלו או ההכנסות יצטמצו.
רוצים לדעת איך להתמודד עם חודש שלא נכנס לכם משכורת? לחצו כאן
הכנסה פנויה: תתכוננו מראש עם הכנסות טובות והכנסה פנויה, שישפרו לכם את התנאים למשכנתא. למידע מפורט בנושא לחצו כאן
אישור עקרוני: אתם צריכים לגשת לבנק או ליועץ משכנתאות כדי להוציא 'אישור עקרוני' מהבנק – אישור של הבנק שאתם יכולים לקבל משכנתא.
כדי לקבל אישור עקרוני תצטרכו להביא מסמכים של תלושי שכר, דפי חשבון, אישורי הכנסה לעצמאים. אחרי שתגישו את המסמכים תקבלו תשובה מהבנק – התהליך יכול לקחת כמה ימים.
חשוב מאוד – אם אין לכם את האישור הזה אל תתקדמו הלאה. תתייעצו עם איש מקצוע איך לשפר את התנאים ולהצליח להוציא אישור עקרוני.
חיפוש דירה: תחפשו דירה בתקציב, תחתמו על חוזה, ותגישו בקשה סופית למשכנתא. רוצים לדעת איך לבחור דירה? לחצו כאן לטיפ שווה זהב
הערכת שמאי: הבנק ישלח שמאי לבדוק את שווי הנכס, והמשכנתא תאושר לפי מחיר הרכישה ושווי השמאי כדלהלן: עד 75% מהשווי לדירה ראשונה, 70% לשדרוג, או 50% להשקעה, תלוי בסוג הנכס ובמצבכם הכלכלי.
אישור סופי וחתימה: תקבלו אישור תוך כמה שבועות, תחתמו על חוזה משכנתא, והכסף יועבר למוכר הדירה.
כמה משכנתא תוכלו לקבל? 💰
הבנק בודק את ההכנסה הפנויה שלכם – הכסף שנשאר אחרי הוצאות והלוואות.
הכלל: ההחזר החודשי לא יעלה על 38% מההכנסה הפנויה. לדוגמה, אם אתם מכניסים 20,000 ש"ח ומחזירים הלוואות של 2,000 ש"ח, ההכנסה הפנויה שלכם היא 18,000 ש"ח, וההחזר המרבי שיאושר לכם במשכנתא הוא כ-6,840 ש"ח.
אפשר לקבל עד 75% משווי דירה ראשונה (למשל, 750,000 ש"ח לדירה של מיליון ש"ח), 70% לדירה לשדרוג, או 50% להשקעה. תצטרכו הון עצמי של 20%-30% משווי הדירה, שיכול לבוא מחסכונות, עזרה משפחתית, או קרן השתלמות.
איך בוחרים מסלול משכנתא? 🧭
משכנתא מורכבת ממסלולים שונים, לכל אחד יתרונות וחסרונות:
- קבוע: ריבית יציבה אבל יקרה, ומתאימה למי שרוצה ודאות.
- משתנה (כל 5 שנים): ריבית מתעדכנת לפי תשואות אג"ח, הסיכון בינוני והמחיר עלול לעלות בנקודות עדכון ריבית. למידע מפורט בנושא לחצו כאן
- פריים: ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, זולה יחסית אבל תנודתית לפי השינויים בריבית בנק ישראל, ומתאימה למי שמוכן לקחת סיכון.
- צמוד מדד: הלוואה שצמודה למדד המחירים לצרכן, קרן ההלוואה עולה עם האינפלציה, מה שמגדיל את ההחזר לאורך זמן. רוצים לדעת יותר על מדד המחירים? לחצו כאן
מומלץ לשלב בין המסלולים כדי לפזר סיכונים – קצת קבוע ליציבות, קצת פריים לגמישות. ולבדוק תשואות אג"ח כדי להבין לאן הריביות הולכות.
השילוב הזה נקרא 'תמהיל משכנתא' – והוא השילוב של המסלולים השונים במשכנתא.
כמובן ששילוב כזה דורש התאמה מיוחדת לקונה. לאחד מתאים משכנתא לשלושים שנה אבל עם תשלומים יציבים בלי עליות ומורדות, ולשני מתאים משכנתא לעשר שנים עם יותר סיכון.
דברים שחייבים להימנע מהם 🚫
- לקיחת הלוואות חדשות: אל תיקחו הלוואות חדשות לפני משכנתא, הלוואות מפחיתות את ההכנסה הפנויה ופוגעות באישור המשכנתא.
- הסתמכות על אישור דיגיטלי: אל תסתמכו על שום מסמך דיגיטלי שאומר לכם שתקבלו משכנתא, תתעקשו על בדיקה אנושית.
- קניית דירה מעל היכולת: אל תקנו דירה שתצמצם לכם את החיים. הדירה צריכה להוסיף לכם איכות חיים ולא ההיפך. מסתפקים אם להמשיך לשכור או לקנות? לחצו כאן לפוסט בנושא
- קבלת הריבית הראשונה: תשוו מחירים בין הבנקים, ואל תפחדו להתמקח, כל 0.5% של ריבית שווה לכם אלפי שקלים.
- משכנתא חוץ-בנקאית של 85%: יש חברות חוץ שנותנות הלוואות עד 85% משווי הדירה, אבל עלולות להיות עם ריביות גבוהות במיוחד, אל תתפתו לריבית 'שאוכלת' את כל הרווח.
מיחזור והגדלת משכנתא
אחד הדברים שחשובים לקחת בחשבון זה המיחזור משכנתא.
אבל קודם כל בואו נבין מה זה מיחזור משכנתא?
אחרי תקופה של תשלומי משכנתא אנחנו נרצה לשנות את תנאי המשכנתא, או כדי להרחיב את תקופת ההחזר ולשלם פחות כל חודש, או לעבור למסלול ריבית זול יותר, או כדי להגדיל את סכום המשכנתא לעד 70% משווי הדירה ולקחת את הכסף לשיפוץ או מטרות אחרות (דבר זה מתאפשר בגלל שכבר שילמתם חלק מההלוואה ובגלל עליית הערך של הדירה). ולכן נעשה 'מחזור משכנתא' – ביטול המשכנתא הקודמת והחלפה במשכנתא חדשה.
אבל מיחזור שכזה עלול לכלול 'קנסות יציאה' בגלל היציאה ממסלול המשכנתא הראשון שלכם, ולכן חשוב לבדוק כבר עכשיו מה הם קנסות היציאה, כדי שתוכלו בהמשך למחזר את המשכנתא בלי הוצאות מיותרות.
🏆 טיפ של שחר 🏆
כמנהל בנק בעבר וכיועץ משכנתאות בהווה אני יכול להעיד שהדבר הכי חשוב במשכנתא – הוא 'התאמה'.
משכנתא שתפורה 'בול' בשבילכם תחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, ומשכנתא לא נכונה עלולה לגרום לכם לקטסטרופה כלכלית.
כמו כן רק יועץ מנוסה יוכל לעשות משא ומתן יעיל וממוקד עם הבנק ולהוריד את הריביות באופן משמעותי.
ולכן תתייעצו עם מומחים ואנשי מקצוע שמכירים את השוק, ויעשו בשבילכם משא ומתן יעיל, ותמהיל משכנתא מדויק.
מוזמנים לפנות אלי למידע ולמשכנתא חכמה ומשתלמת 🫶
