המאמר הבא רלוונטי לכל מי שחושב לקנות דירה, כי יש דבר אחד שיכול להפוך את החלום הזה למשהו מסודר או לבלגן: המשכנתא מהבנק 🏦.
ולכן חשוב לדעת את התנאי החשוב ביותר שצריך כדי לקבל משכנתא, ואיך תוודאו שהיא תגיע בתנאים הכי טובים שיש.
מה הבנק רוצה לדעת? ⚖️
הבנק לא נותן סתם ככה הלוואה, הוא רוצה להיות בטוח שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים בלי לקרוס.
איך הוא בודק את זה? הוא מסתכל על ההכנסות שלכם ומחשב כמה אתם באמת יכולים להחזיר.
הכלל שלו פשוט: ההחזר החודשי של המשכנתא לא יכול לעלות על 35% מההכנסה הפנויה שלכם (המקסימום הוא 40%,
אבל ברוב המקרים הבנקים מעדיפים להגיע עד 35% מההכנסה הפנויה).
מה זה הכנסה פנויה? 💰
במילים פשוטות, הכנסה פנויה זה הכסף שנשאר לכם ביד אחרי כל ההתחייבויות.
תחשבו על זה ככה: הבנק לוקח את כל מה שאתם מרוויחים – משכורות, הכנסות נוספות – ומפחית מזה את ההחזרים של הלוואות שכבר יש לכם. מה שנשאר זה מה שהוא משתמש בו כדי להחליט כמה משכנתא לתת לכם.
לדוגמה 🧮
נניח אתם מרוויחים 20,000 ש"ח בחודש = כושר ההחזר עומד על 7,000 ש"ח. אבל יש לכם הלוואה שאתם מחזירים עליה 2,000 ש"ח כל חודש. הבנק יגיד: "רגע, הוא כבר מחזיר כל חודש 2,000 ש"ח, ולכן כושר ההחזר שנשאר למשכנתא הוא רק 5,000 ש"ח".
יש בנקים שיורידו את ה- 2,000 ש"ח של ההלוואה מההכנסה הפנויה (ולא מכושר ההחזר) כך שהוא יעמוד על 18,000 ש"ח (20,000 פחות 2,000). ורק אחר כך יחשב; 35% מ-18,000 ש"ח ככה שכושר ההחזר יעמוד על 6,300 ש"ח – פער משמעותי לעומת החישוב הקודם.
כאן נכנסת לתמונה ההיכרות שלי הבנקים כדי להוביל אותם בחישוב שיעניק לכם תנאים טובים יותר.
איך אפשר למקסם כושר החזר?
- דיווח על כל ההכנסות – אם חלק מההכנסות לא מדווחות, כדאי להכניס את כל ההכנסות לבנק או להביא לבנק חוזה עבודה שמוכיח שיש לכם הכנסה נוספת 📑
- פריסת הלוואות – אם יש לכם הלוואה קיימת היא מורידה מכושר ההחזר שלכם, אבל אם תפרסו את ההלוואה ליותר שנים ההחזר החודשי יקטן משמעותית, ויגדיל את כושר ההחזר בשביל המשכנתא 💰
הכי חשוב: תוודאו שאתם יכולים לעמוד בהחזרים, אני ממש לא ממליץ להגדיל משכנתא שגדולה עליכם.
🏆 טיפ של שחר 🏆
אם אתם מתכוננים לקנות דירה, תעשו כמה דברים פשוטים שיעזרו לכם לקבל משכנתא טובה:
-
אל תקחו הלוואות חדשות 📌: תשמרו על ההכנסה הפנויה שלכם גבוהה, כל הלוואה נוספת מורידה את הסכום שהבנק יאשר.
-
תשמרו על התנהלות נקייה 📌: תשלמו בזמן, תימנעו ממינוס – דירוג אשראי טוב פותח לכם דלתות לתנאים משתלמים יותר.
