השבוע נפגשתי עם זוג צעיר שביקשו לברר את הדבר הבא; כיצד הדירה אשר רכשו להשקעה לפני מספר שנים לאחר תכנון מדוקדק והייתה נראית פוטנציאל מבטיח, הפכה למטרד

גובה דמי השכירות אמורים לכסות את מלא ההתחייבויות על הדירה, אך למרות זאת מדי חודש הם מוצאים את עצמם מגלגלים ומתאמצים כדי לעמוד בתשלומי ההלוואה על הנכס.
בבדיקה של הנתונים שהציגו בפניי, "על הנייר" מדובר בעסקה טובה ואפילו טובה מאד, אזור מבוקש ומתפתח, הדירה מושכרת רוב הזמן , שכירות יפה, נכס טוב ונראה שהם בהחלט ביצעו צעד נכון

אז אם הכל טוב היכן הטעות ?! 

מדובר בטעות רווחת אשר מתחילה כבר בשלב רכישת הנכס בדרך החישוב וההתנהלות עם תזרים השכירות

משקיעי נדל"ן נוטים להסתכל על הנתונים בצורה אופטימית: שכר דירה כפול 12 חודשים

בפועל זה כמעט אף פעם לא כך. יש חודשים בלי שוכר, יש הוצאות בלאי ותחזוקה, הוצאות תיווך, עיכוב בתשלומים, ובאופן כללי יש הוצאות שלא ניתן לדעת מראש.

🏆 הטיפ המעשי שלי 🏆

כך נתכנן הכנסה משכר דירה

כלל 10 חודשים:

בעת קניה של נכס חדש, לצורך החישוב נתייחס רק לעשרה חודשי שכירות כהכנסה (כן, עדיף לתכנן בצורה שמרנית ולא אופטימית מדי) ואם יש עודפים 🪎 הכסף הזה ישמש לכם ככרית ביטחון ויכסה על הוצאות בלתי צפויות.
בנכס שאתם מחזיקים כבר תקופה עם שוכר קבוע ניתן לקחת בחשבון גם 11 חודשי הכנסה .

כלל החודש הבא:

שכר הדירה של חודש מסוים ישלם את המשכנתא וההוצאות של החודש הבא אחריו. לדוגמה שכר דירה שנכנס ב10.05 ישלם את המשכנתא שיורדת ב15.06 .
כך, גם אם יש עיכוב בתשלום, תיקון פתאומי 🛠️ או הוצאה מפתיעה אחרת , יהיה לכם זמן להיערך לכך.

 חשבון ייעודי:

טעות מצוייה נוספת היא ערבוב כספי השכירות עם כלל ההוצאות האישיות השוטפות, דבר אשר מקשה לעקוב אחרי כספי השכירות וההוצאות על הנכס
במקרה כזה הייתי ממליץ לשקול פתיחת חשבון ייעודי לצורך הנכס, שם יכנסו דמי השכירות ומשם גם ירדו ההוצאות של הנכס, כך יהיה קל לדעת כמה באמת הנכס משתלם ומנוהל נכון

📌 הבהרה: התכנים אינם ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ. אין לראות בתכנים משום המלצה ו/או ייעוץ מקצועי מכל סוג.