הטור הבא מיועד בעיקר למי שאין לו דירה, אבל בהחלט יעזור גם למתעניינים בדירה להשקעה.

בואו נתחיל מהשאלה הראשונה:

1. האם אני זכאי ל'דירה בהנחה'? 🏆

אם כן, רוצו מהר להנפיק אישור זכאות והירשמו להגרלה הקרובה.

ב"דירה בהנחה" אפשר לזכות בדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק – אל תפספסו את זה.

גם אם נרשמתם להגרלות כדאי לקבוע דדליין בו אם לא זכיתם עדיין – תתקדמו לקנות דירה בכל מקרה.

כי לצד הפוטנציאל בזכייה בדירה, מחירי הנדל"ן עולים, וההון העצמי נשחק ושווה פחות.

מה שאומר ששווה להתעכב אבל לא יותר מידי.

להנפקת אישור זכאות לדירה בהנחה לחצו כאן>>

2. כמה כסף יש לכם באמת? 💰

השאלה השנייה בדרך לרכישת דירה: מה גובה ההון העצמי?

אם מדובר בדירה ראשונה תוכלו לקבל משכנתא עד לגובה של 75% מערך הדירה, כך שאם ההון עצמי הוא חצי מיליון ש"ח תוכלו לקנות דירה עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים.

עד שתרכשו את הדירה אל תשאירו את ההון העצמי בעו"ש, משתי סיבות:

1. אתם עלולים לבזבז את הכסף. 2. הערך הכספי בעו"ש נשחק.

כדאי להפקיד את הכסף בפיקדון בנקאי סגור, או עדיף מזה בקרן כספית – מוצר השקעה בסיכון מינימלי שנותן תשואה בערך בגובה של ריבית בנק ישראל, כך שהערך הכספי לא נשחק.

רוצים לפתוח קרן כספית?  לחצו כאן לפתיחת חשבון השקעות, כתבו לי ואני אעזור לכם להשקיע.

3. כמה מחזירים בחודש? 🧮

השאלה השלישית בדרך לדירה: מה גובה החזר המשכנתא שתוכלו לעמוד בו?

אנחנו צריכים לחשב לא רק כמה משכנתא אנחנו יכולים לקבל, אלא בעיקר מה גובה ההחזר החודשי שאנחנו מסוגלים לעמוד בו.

גם אם יש לכם הון עצמי של מיליון שקלים, זה לא יהיה חכם לקחת משכנתא של 3 מיליון ש"ח אם לא תוכלו לעמוד בהחזר.

נכון להיום החישוב לגובה ההחזר החודשי של המשכנתא, היא לפי סכום ממוצע של כ-530 ש"ח בחודש לכל מאה אלף ש"ח של משכנתא עם פריסה ל-30 שנה.

לדוגמה: משכנתא של מיליון ש"ח בפריסה של 30 שנה, תהיה עם החזר חודשי של כ-5,300 ש"ח.

4. איפה הולכים לגור? 📌

השאלה הרביעית בדרך לדירה היא: באיזה אזור אתם רוצים לגור?

בחירת אזור המגורים נגזרת ישירות מגובה ההון העצמי ומגובה יכולת ההחזר החודשי.

לדוגמה: עם הון עצמי של חצי מיליון ש"ח, ככל הנראה לא תוכלו לרכוש דירה באזור המרכז.
לחילופין, אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר משכנתא של עד 5,000 ש"ח בחודש, לא ניקח משכנתא של יותר ממיליון ש"ח.

אז אם גובה ההון העצמי וההחזר החודשי לא תואם את אזור המגורים הנבחר, נצטרך לחפש פתרון אחר כמו רכישת דירה להשקעה, לשכור ולהשכיר וכדומה.

הנתונים הכי חשובים בבחירת איזור מגורים הם תעסוקה ותחבורה. 

לדוגמא: אזור חדרה או אפילו חיפה והקריות יחסית זולים מבחינת עלות הדירות, ועדיין יש תעסוקה מקומית ותחבורה מצוינת לאזור המרכז.

5. קבלן או יד שניה? 🏘️

להיכנס לגור בדירה חדשה מקבלן זה כיף ונחמד והרבה פעמים גם חוסך כסף של שיפוץ הדירה, אבל צריך להבין שגם לדירת יד שניה יש יתרונות.

לדירה מקבלן לוקח בדרך כלל כמה שנים עד האכלוס, ובינתיים אתם ממשיכים לשלם שכירות.
יכול להיות שבחלק מהזמן תצטרכו לשלם גם שכירות וגם משכנתא.

בדירה יד שניה אפשר להיכנס לגור בדרך כלל תוך כמה חודשים.

מצד שני בדירה מקבלן אפשר להגיע לתנאי תשלום טובים כמו 20/80 או 10/90, וזה אומר שיהיה לכם יותר זמן להתארגן על ההון העצמי ועל ההכנות לקראת המשכנתא. 🏦

עסקאות 20/80 יכולות להיות מצוינות אבל צריך להיזהר לא ליפול למלכודות כי הרבה פעמים הקבלנים מעלים את המחיר כדי להצדיק את ההטבות שהם נותנים.

למדריך המלא על עסקאות 10/90 לחצו כאן>>

6. תכל'ס כמה הדירה עולה? 💯

השאלה השישית בדרך לדירה היא: איזה עלויות נוספות יש ברכישת הדירה?

כשמתכננים רכישת דירה חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות של הרכישה כמו תיווך, עו"ד, ייעוץ משכנתא, וכמובן שיפוץ או שדרוג הדירה לפי הצורך.

העלויות מסתכמות בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, והן יורדות מההון העצמי שלכם או לחילופין מכניסים אותן לתוך המשכנתא.

הנה חלק מהעלויות הנלוות:
תיווך – גם במכירה וגם בקניה
עורך דין – גם במכירה וגם בקניה
ייעוץ משכנתא
חיבורי חשמל מים וגז – בדירות קבלן
סורגים ומיזוג – בדירות קבלן
מס רכישה – בדירה שניה או דירה ראשונה מעל 1.9 מיליון ש"ח
מס שבח – בדירה שניה או דירה ראשונה במקרים מסוימים

7. האם המחיר הוגן?

יש אנשים שרואים דירה, מתלהבים וממהרים לחתום על חוזה לפני שהם בדקו את מחיר השוק.

זאת טעות חמורה, כי בהרבה מקרים יש אפשרות להוריד את המחיר ולהרוויח עשרות אלפי שקלים.

כך בודקים את מחיר השוק:

📲 נכנסים ל- GOV נדל"ן או למדלן, בודקים עסקאות אחרונות באזור הנכס, ומבינים את מצב השוק הנוכחי.

באותה דרך אפשר גם למצוא הזדמנויות. 🥳

אם אתם רואים דירה שהיא נמוכה ממחיר השוק, יכול להיות שמצאתם מישהו שלחוץ למכור, ותוכלו להרוויח מרכישת הדירה במחיר זול משמעותית.