אני מקבל לאחרונה המון שאלות מאנשים שמבינים שהנדל"ן עומד לעלות ורוצים לנצל הזדמנויות ומבקשים לדעת איך ניגשים בצורה נכונה 🤝 לעיסקאות פריסייל (בתנאי תשלום של 20/80, 10/90 וכדומה).
אז הכנתי לכם את המדריך הממוקד והפרקטי לעיסקאות האלה 💯
מה חובה לבדוק, לאיזו עיסקה לא כדאי להיכנס ומה חשוב לקחת בחשבון.
🏠 מחיר שוק
הרבה קבלנים מגלמים את ההנחות וההטבות בתוך המחיר וראיתי כבר לא מעט מקרים בהם הדירה נמכרה כדירה על הנייר באותו מחיר שבו נמכרת דירה מוכנה באותו אזור.
בדקו היטב שאתם לא משלמים יקר ומקבלים הנחה אמיתית על העסקה. כנסו למדלן ובדקו את המחירים בסביבה. בנוסף, בדקו אצל פרויקטים מתחרים באותו אזור.
⚖️ פטור ממדד
משווקים רבים מציעים הטבה של פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. מדובר בהטבה מעולה, אבל צריך לבדוק שהיא אמיתית.
במקרים רבים העסקה כרוכה בהלוואת קבלן על חלק גדול מסכום העסקה, וההלוואה הזו כן צמודה למדד. כך שאתם משלמים על עליית המדד בכל מקרה. חשוב לבדוק את הנתון הזה לפני שנכנסים לעסקה.
🎯 מיקום הנכס
בדרך כלל המטרה בעסקת פריסייל היא למכור את הנכס כמה שיותר מהר אחרי האכלוס ברווח נאה. שימו לב ובדקו את מיקום הנכס. האם הוא נמצא באזור מבוקש? האם הוא קרוב למרכזי עסקים ותחבורה?
ככל שמיקום הנכס יהיה מבוקש וטוב יותר כך פוטנציאל הרווח שלכם גדול יותר ותוכלו למכור את הנכס בלי בעיות.
🏆 טיפ של שחר 🏆
המטרה של רוב המשקיעים בעסקאות 20/80 היא למכור את הנכס כמה שפחות זמן ולהרוויח כמה שיותר. עסקה כזו היא בדרך כלל לא עסקה לטווח ארוך, ולכן חשוב מאוד לבדוק את הנתונים האלה כדי לוודא שהם לא שוחקים לכם מראש את הרווח.
הנתונים שמומלץ לוודא לפני שאתם חותמים על חוזה
🏗️ אמינות הקבלן
אף אחד לא רוצה להיכנס לעסקה ולמצוא את עצמו תקוע בגלל קבלן שפשט את הרגל. מומלץ לקנות מקבלנים יציבים כלכלית ואפילו להוציא דו"ח BDI שמצביע על היציבות הפיננסית של הקבלן. הדו"ח עולה כסף אבל בעסקה כזו הוא שווה את זה.
🏦 העברת כספים
לפני היתר בנייה הקבלן יכול לגבות מכם עד 7% ממחיר הדירה. בנוסף, אי אפשר להעביר כספים לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט לפני קבלת היתר בנייה.
לפני היתר בנייה – מומלץ להעביר כספים אך ורק לחשבון נאמנות של עו"ד שמלווה את הפרויקט.
אחרי היתר בנייה – להעביר רק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט. כך הכסף שלכם יהיה מוגן במקרה של פשיטת רגל חלילה.
🏆 טיפ של שחר 🏆
חשוב להבין שחלק מהקבלנים שמציעים הטבות מפליגות על עסקאות עושים את זה כי הם תקועים עם דירות וחייבים תזרים כספי. לכן במיוחד בעסקאות כאלה חשוב לוודא שמדובר בקבלן אמין ויציב ולבדוק שאתם לא מעבירים כסף לקבלן לפני שיש היתר בנייה.
הנקודות הקריטיות שחובה לקחת בחשבון לפני כניסה לעסקת פריסייל
📝 הסבת ערבות
משווקים רבים מספרים על אפשרות למכור את הדירה לפני האיכלוס ברווח נאה. פשוט תתעלמו מהסעיף הזה כי הוא כמעט בלתי אפשרי. הבנק צריך להסכים לעסקה הזו והיא כרוכה באתגרים וקשיים רבים.
🔑 השלמת העסקה
כמעט בכל המקרים אתם תצטרכו להשלים את העסקה ולכן תרצו לוודא מראש שאתם יכולים לקבל משכנתא על מלוא הסכום ולעמוד בהחזרי המשכנתא עד שתמצאו שוכרים או תמכרו את הדירה.
💰 עלויות נלוות
קחו בחשבון שיש עלויות נלוות לעסקת נדל"ן כמו תיווך, עורך דין וייעוץ משכנתא. במידה ותצטרכו להשכיר את הדירה לתקופה, יהיו לכם עלויות נוספות כמו חיבורי חשמל וגז, מיזוג וסורגים.
