בדקתי כמה עיסקאות נדל״ן עבור לקוחות ושמתי לב לטעות נפוצה שאכתוב עליה בטיפ הפעם

זוג ראה דירה שעולה 1,500,000 ₪
שמע מהמתווך שהשכירות החודשית היא 5,000 ₪
כמובן שהם עשו חישוב מהיר בראש כמה תעלה משכנתא של מליון וחצי בחודש (בערך 7,500 שקל) והאם השכירות מכסה אותה.

אבל החישוב הזה לא בודק אם ההשקעה הזו טובה, אלא אם אפשר לממן אותה.

🏆טיפ של שחר 🏆

בנדל"ן, כדי להבין אם עסקה היא באמת טובה, צריך לדעת לחשב את התשואה השוטפת בצורה מדויקת.

אז איך עושים את זה נכון?
תשואה ברוטו
לוקחים את השכירות החודשית הצפויה, מכפילים ב-12 חודשים, ומחלקים במחיר הנכס
לדוגמא: 5,000 ₪ גובה שכירות * 12 חודשים = 60,000 ₪ בשנה
60,000 ₪ / 1,500,000 ₪ (מחיר הדירה) = 4% תשואה ברוטו.

תשואה נטו
מה שישאר לכם בסוף
כאן אנחנו מכניסים לתמונה את ההוצאות הנלוות שמשקיעים נוטים לשכוח: מס רכישה, תשלום לעורך דין, תיווך, שיפוץ ראשוני, חודשים שהדירה ריקה בין שוכרים, ותיקונים שוטפים (כמו דוד שהתפוצץ או נזילה).
מפחיתים את ההוצאות השנתיות מההכנסה משכירות
ומוסיפים למחיר הדירה את עלויות הרכישה ואז עושים חישוב מחדש,
המספר שתקבלו הוא התשואה האמיתית שלכם לעיסקה.

אל תשכחו לקחת בחשבון גם את דיווח מס ההכנסה,
רשות המסים הגבירה משמעותית את האכיפה (במיוחד באזור 03) ורבים ספגו לאחרונה קנסות כבדים, תבדקו שאתם מדווחים נכון.

תמיד תפחיתו מראש 10% מההכנסה השנתית הצפויה

אם העסקה עדיין רווחית ומציגה מספרים שטובים לכם גם אחרי הפחתת ה10%, אתם בכיוון הנכון ויכולים להתקדם בביטחון. אם ה10% הופך את העסקה למפסידה או גבולית ממליץ לחשב מסלול מחדש או לנהל משא ומתן קשוח יותר על מחיר הקנייה.

סוף מעשה במחשבה ותכנון תחילה