לפני הרבה שנים, ישב אצלי זוג למשכנתא. הם גרו בדירה קטנטונת וסופסופ התקדמו לדירה חדשה שקנו על הנייר, דירה גדולה ומרווחת. 5 שנים אחרי שהם נכנסו לבית החדש, הגיעו אלי שוב שאעזור להם לקבל משכנתא חדשה, הדירה לא נוחה להם והשכונה בכלל לא בסגנון שמתאים להם.
חשבתי על זה הרבה, כשהם רכשו את הדירה, הם היו מאושרים היו בטוחים שקנו דירה שתשמש אותם שנים ארוכות.
עשיתי מחקרון קטן ביד2, וראיתי נתון מעניין, אנשים כמעט ולא מסתכלים על דירות שאין להן תמונות. אפילו אם יש דירה טובה או שרטוט של הדירה, הם פשוט עוברים הלאה. וזה לא סתם, קשה מאד לבחור דירה שלא בנויה.
זכיתם במחיר למשתכן? מצאתם דירה טובה על הנייר? בוחרים דירה בפינוי בינוי? כדאי שתקראו את זה
מיקום הדירה
הדבר הכי חשוב כשרוכשים דירה על הנייר, במיוחד בשכונה חדשה זה להבין את ״תכנון השטח״ מה יש או עתיד להבנות בשכונה, איפה תהיה תחנת אוטובוס, איפה יש פארק או גינה, קופת חולים, סופר, מוסדות חינוך (ואיזה!), בית כנסת וכדו׳
אחרי שהבנתם באיזה סביבה הבניין, כדאי לבדוק קרוב יותר: איזה עוד בניינים יבנו קרוב, בניה נמוכה או גבוה? יש היזק ראיה?
תסתכלו על המגרשים בסביבה, מגרש ריק מול המרפסת יכול להפוך לבניין. ומגרש שמתוכנן לבית ספר או פארק יכול להיות דווקא יתרון, כי כנראה שלא יבנו שם יהיה לכם נוף מרהיב
הקומה
מכירים את המשפט? ״דירה בקומה 12 שווה יותר מדירה בקומה 5״
הרבה פעמים זה נכון, אבל לא תמיד כדאי לבחור דירה ״ששווה יותר״ אלא דירה שתהנו לגור בה.
אם קומה 12 נותנת נוף פתוח, יותר אור ופרטיות ומתאים לכם לגור גבוה – נהדר
אבל אם קומה 5 כבר נותנת בדיוק את אותו נוף, כי מולכם מתוכננת בנייה נמוכה, למה לשלם עוד עשרות אלפי שקלים?
תכנון הדירה
וכאן מגיע התשריט, אל תיבהלו ממנו, תחשבו שאתם מסתכלים על דירה ביד2, תדמיינו שאתם נכנסים לדירה ותבדקו – איפה הסלון? המטבח נוח? החדרים באמת גדולים? מהם כיווני האוויר? כמה אור וחלונות ש?
תתעמקו בתשריט דירה, תלמדו אותו כי אפשר לבזבז 150 מ״ר על מסדרון ומעברים ואפשר לתכנן דירת 120 מ״ר שכל מטר בה מתוכנן במקסימום ויש הרבה מקום לחיות בבית
כיווני אוויר הם מאד חשובים בדירה, אבל תזכרו שכשאתם רואים דירת יד שניה אתם לא שואלים אם היא ״צפון או דרום״ אלא אם יש בה אור ואוויר ומה הנוף. תתמקדו בלאיפה פונה הסלון, מה הבניה מסביב ואיפה יהיה נוף, אוויר ואור
דברים שנראים לא חשובים אבל חשוב לשים לב אליהם
מחסן – למשפחה עם ילדים מחסן הוא חדר מאד שימושי, אפשר לשמור בו את כל מה שלא משתמשים ביום-יום ולפנות הרבה מקום בבית
חניה – חניה מקורה, קרובה למעלית משפרת את חיי היומיום ומקלה כשחוזרים עם ילדים ישנים או קניות כבדות
מרפסת – גם מרפסת שמש וגם מרפסת סוכה זה מקום חשוב בבית וחוויה לילדים, אבל לא צריך מרפסת ענקית (כל מטר עולה לכם)
מחיר הדירה
כשקונים על הנייר, מחיר הדירה הוא נקודת ההתחלה. כדי שלא תופתעו בהמשך, קחו בחשבון עלויות נוספות:
- שינויי דיירים כמו שדרוג מטבח, הזזת נקודות חשמל ואינסטלציה, אלו עליות מתוכננות שצריך להכניס לתקציב מראש.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה, לוח התשלומים ומועד המסירה בפועל.
- מי ינהל את הבניין, מה יהיו דמי הניהול הצפויים, ומהו ניסיון היזם והחברה המבטחת (חוק המכר) במקרה של ליקויים ותקופת בדק
השקעה
אם אתם מתכננים למכור או להשכיר את הדירה, אין צורך להוסיף ולשדרג את המפרט. תשארו תמיד במה שהוא הכי קלאסי וכולם יכולים לאהוב. תחשבו איזה סגנון שוכרים או קונים אתם רוצים ותוודאו שהשכונה מתאימה להם.
והבונוס: צ׳ק ליסט
- תתייעצו עם כמה שיותר אנשים שמכירים אתכם ואת צרכי המשפחה
- תכירו את השכונה: מרכז מסחרי, מוסדות, פארקים, תחבורה, טופוגרפיה
- תכנון פיתוח של העירייה: מה מתוכנן להיבנות מסביב והאם יש היזק ראיה?
- דירות עם 2-3 כיווני אוויר עדיפות
- קראו את התשריט כמו שאתם קוראים תמונות ביד 2: מסדרונות, נישות, כיווני שמש
- יותר חשוב תכנון הדירה מכמות המטרים
- אם זה להשכרה או למכירה – בדקו מי הולך לגור בשכונה (יש מלא מתווכים בכל מקום)
- תשארו בתקציב שלכם
