חלק ראשון – איך עושים את הצעד הראשון להשקעת נדל"ן? ❔
📢 שאלה שחוזרת שוב ושוב:
שחר, "איך מתחילים להשקיע בנדל"ן? איך מזהים מקום עם פוטנציאל? מה צריך לבדוק בחקר שוק?"
📌 צעדים ראשונים לחקר שוק:
איסוף מידע
כפי שכבר כתבתי בעבר, נכנסים למדלן.
ובודקים מחירים בפרויקטים באזור המדובר להשקעה.
כך אתם יודעים האם אתם משלמים מחיר משתלם או שאתם משלמים כבר מראש על הטבה עתידית.
בדיקת ביקוש
בדקו האם לשכונה יש פוטנציאל הגיוני לפיתוח וסביבה עם איכות חיים, אם קיימת תנופת פיתוח, בניה, תשתיות ותחבורה ציבורית. כמו כן יש לבחון אפשרויות תעסוקה… (זה אולי מגנט הרוכשים העתידי המשמעותי ביותר…)
לא בכל מקום יש פוטנציאל אינסופי, ולכן המטרה לזהות שכונות עם פוטנציאל גבוה אך זול יחסית לסביבה. בנתונים אלו, יש היגיון שעם הזמן פערי המחיר יצטמצמו…
התאמה אליכם
גם אם עכשיו יש לכם מספיק הון עצמי כדי להיכנס לעסקה, בזכות תנאי התשלום הטובים והמקדמה הנמוכה, וגם אם יש הסבת ערבויות אמיתית.
אבל צמיד צריך לראות האם יש לכם יכולת להשלים את העסקה.
אם בדקתם את הדברים האלה, אתם יכולים להיכנס ברוגע לעסקה, וליהנות מעליית הערך שתגיע בעזרת השם.
🏆 טיפ של שחר 🏆
אל תסתמכו רק על נתונים אונליין – צאו לשטח!
שוטטו פיזית בשכונה, חפשו פרויקטים חדשים וקבלו תמונת מצב אמיתית.
חלק שני – מה גודל הדירה הטובה ביותר בדירה להשקעה?
🗝️ בכל השקעה המפתח הוא להתאים את ההשקעה למטרה הספציפית שלכם.
בחירת גודל הדירה תלויה ישירות במטרת ההשקעה. והיא מאוד משפיע על איכות ההשקעה והרווח שתעשו עליה.
כאשר ההשקעה היא לטווח ארוך והמטרה היא להנות מתשואת שכירות קבועה:
דירות 3-4 חדרים יתנו לכם תשואה טובה יותר לאורך זמן. ההשקעה הראשונית קטנה יותר, מה שמאפשר כניסה קלה יותר לעסקה.
ועוד משהו, קל יותר להשכיר את הדירה, והתשואה גבוהה יותר ביחס להשקעה.
כאשר מחפשים עסקת אקזיט – כלומר מכירה ברווח בטווח קצר:
דירות גדולות בהחלט יותר עשויות להיות עדיפות. המחיר למ"ר בדרך כלל מופחת, מה שמגדיל את הפוטנציאל שלכם לרווח. כמה ששטח הדירה תהיה יותר גדולה יהיה יותר משמעות לעליית הערך של הדירה, ורווח גדול יותר במכירה.
🏆 טיפ של שחר 🏆
💡 בידול = יתרון גדול! 🏠🏠
בעסקאות קבלן נמכרות גם דירות שאינן סטנדרטיות, כמו דירות גן, פנטהאוז ומיני פנטהאוז.
הדירות הללו נמכרות בשלבים מוקדמים של המכירות, מה שמעניק להן יתרון משמעותי בשוק. השוק מעריך נכסים כאלה יותר, והם מחזיקים פוטנציאל השבחה גבוה. נוף פתוח, מרפסות גדולות ומעט תחרות – כל אלה יתרונות ברורים!
בנוסף, את הנכסים היקרים יותר יקנו אנשים בעלי יכולת פיננסית גבוהה יותר, מה שמעניק לכם יותר כוח במשא ומתן!
חלק שלישי – 🎯עסקאות פינוי-בינוי: הזדמנות או מלכודת?
איך מזהים נכס עם פוטנציאל השבחה אמיתי?
אחת הדרכים החכמות ביותר להרוויח בנדל"ן היא איתור נכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה.
'פינוי-בינוי' הפך בשנים האחרונות לאחת הדרכים הפופולריות בשוק, במיוחד אחרי המלחמה, שהאיצה את הצורך במיגון ובחידוש מבנים.
שימו לב:
ברוב המקרים, דירות שעומדות למכירה בפרויקטים של פינוי- בינוי גם אם יש בכך אמת, זה עדיין בשלב מוקדם מאד שספק אם יצא לפועל, ועלול לקחת זמן.
💡עם זאת, לפני הקניה יש לדעת כי הרבה תנאים מצטברים צריכים להתקיים בשביל שפרויקט אכן יצא אל הפועל…
💡 מה לבדוק לפני שקונים דירה שמוצגת כ"מיועדת לפינוי-בינוי"?
רוב הדיירים חתמו ויש נציגות דיירים פעילה. יש יזם מוכר שמקדם את הפרויקט מול הרשויות. והפרויקט רווחי ליזם ולא רק לחלומות של הדיירים.
עוד משהו מאוד חשוב, לבדוק אם יש היתכנות הנדסית /כלכלית לפרויקט. לפעמים יש רצון של הדיירים, וגם של מוסדות התכנון, אבל העסקה לא כלכלית עבור יזם ומשכך הפרויקט לא יוצא אל הפועל. כך שהטענה "כל השכנים חתמו" ממש לא מספיקה.
תגובה אחת
העלת כאן נקודות חכמות וחשובות,
אני רוצה להתייחס לעניין של הבידול, נכון מאוד שדירות פנטהואז ודירות גן, נותנים בידול, אבל כאשר משקיע סטנדרטי נכנס לעסקה, על מנת לעשות פליפ (לקנות בשלבי מכירה מוקדמים ולצאת לקראת סיום הבניה/האכלוס) דירות פנטהואז בגלל שזה דירות לא שגרתיות- קשה יותר למכור אותם, בשונה מדירות 3-4 חדרים שהשוק שלהם יותר גדול, ויותר בקלות אפשר למכור אותם.
ולכן, כאשר נכנסים בשלבי הפרוייקט הראשוניים, אפשר ליצור בידול באמצעות קומה, נוף, כיווני אוויר וכדו'.