אתם חושבים לקנות דירה …
רגע לפני שתתחילו במירוץ לקניית דירה, כדאי שתקראו את המדריך הזה שיעשה לכם קצת סדר.
שימו לב, חשוב מאד שהמשכנתא שתיקחו תתאים ליכולת ההחזר שלכם ולתכנון הכלכלי העתידי שלכם לתקופת המגורים בדירה.
במדריך הקצר הזה תמצאו טיפים ראשוניים כדי שתקבלו את המשכנתא הנכונה והטובה ביותר עבורכם. אז בואו נתחיל:
1 שיעור מימון – כאשר זוג או יחיד רוכשים דירה ראשונה הם זכאים לקבל הלוואה עד לגובה של 75% מערך הבית. במידה ואתם רוכשים נכס חילופי תוכלו לקבל כ 70%- מימון.
שימו לב: כאשר רוכשים נכס להשקעה, שהוא נכס שני שלכם, המקסימום שתוכלו לקבל הוא 50% מערך הנכס.
2 קצב ירידת המשכנתא – הלוואת משכנתא מחולקת לשני חלקים: תשלומי קרן ותשלומי ריבית.
חשוב לתכנן את התשלומים נכון באמצעות מסלולים מתאימים כדי שירידת תשלומי הקרן יהיו בצורה מהירה ושבמידה ותרצו להחליף את הבית, תוכלו להישאר עם יותר כסף ביד.
שימו לב: תכנון נכון יחסוך לכם עלויות של מאות אלפי שקלים.
3 כושר החזר – לפי התקנות, ניתן להחזיר עד כ 35%- מההכנסה נטו. בדרך כלל, רבים מהלקוחות מעוניינים בהחזר נמוך ככל האפשר, דבר אשר משרת את הבנק כי בצורה הזו הוא זה שמרוויח יותר.
שימו לב לבדוק טוב כמה אתם באמת יכולים לשלם בחודש בעבור ההחזר, בצורה כזו שמצד אחד תשאיר לכם אויר למחייה שוטפת ומצד שני תאפשר לכם לצמצם שנים ולחסוך משמעותית בתשלום המשכנתא. הבנקים אוהבים לדבר איתנו על שנות החזר בכפולות של חמש אך אין סיבה שמשכנתא לא תהיה ל 13- שנה וכו'. כל שנה שקיצרתם – אלה עשרות אלפי שקלים שנחסכים לטובתכם! לכן שימו לב לתכנון הנכון שלכם.
4 אישור עקרוני – ניתן לקבל אישור עקרוני באתר האינטרנט של חלק מהבנקים. האישור הזה מסתמך על נתונים עובדתיים שאתם מכניסים בו. כדאי מאד לא להסתמך על אישור כזה כדי לבצע עסקה. קורה הרבה פעמים שאנשים מגיעים לבנק עם דפי החשבון והמסמכים הנדרשים ומגלים פתאום שהדברים נראים אחרת לחלוטין.
לכן חשוב שתעשו בדיקה רצינית לפני חתימת חוזה. קרו לי מקרים שאנשים הגיעו אלי לאחר שנתקעו והבנק אישר להם פחות מהאישור העקרוני, בזמן שהנתונים שלהם היו מצויינים! ברגע שיודעים איך להגיש, מה לומר לפקיד ואיך להציג את התיק הכל יכול להשתנות לטובתכם.
5 סקר שוק – חשוב לערוך סקר שוק מקיף. בכל נקודת זמן לכל בנק יכולים להיות תנאים שונים. אל תתרשמו מזה שבפעם הקודמת שבדקתם, בנק מסוים היה מצוין בשבילכם. לכל בנק יש מחירים שונים שבהם הוא קונה את הכסף, לכל בנק יש לקוחות שהוא יותר מעדיף. לעתים
צריך לדעת גם לבחור את הסניף שבו מגישים את הבקשה. ייתכנו שינוים בין הסניפים של אותו בנק אך לא ניתן להגיש את אותה הבקשה פעמיים לאותו הבנק.
שימו לב: הסקר הזה יכול לחסוך לכם המון המון כסף!
6 מסלולי משכנתא – כל משכנתא מורכבת ממספר מסלולי משכנתא. בישראל קיימים 21 מסלולים שונים. לאחרונה בנק ישראל הכריז על רפורמה במשכנתאות, כל בנק מחויב לתת ללקוח 4 אפשרויות לקבלת משכנתא – 3 אפשרויות זהות בין הבנקים והאפשרות הרביעית היא מסלול שהבנק בונה לפי רצונו, בפועל ההצעות טובות לבנק ופחות טובות לכם.
שימו לב: תכנון נכון של מסלולים יעזור לכם לחיות עם משכנתא נכונה ויציבה. במידה ותפספסו את זה אתם יכולים לגלות את עצמכם מחזירים הרבה יותר כסף בכל חודש. המסלול לא פחות חשוב מאשר הריבית.
7 מסלול זכאות – נשמע ממש טוב, אבל ברוב המקרים ריבית הזכאות רק תייקר לכם את המשכנתא, יש מצבים שכדאי לקחת ריבית זכאות אבל זה מאד אינדיבידואלי ודורש בדיקה יסודית.
שימו לב: במקרים רבים מסלול זכאות יהיה בסוף המסלול הכי יקר. בתמהיל שאנחנו בוחנים מסלול זכאות, צריך לזכור שהמסלול צמוד למדד! וצמוד מדד לשנים רבות יכול להיות אסון.
8 נתונים כלכלים עתידים – חשוב שתבחנו על פי תחזיות שונות את הצפוי לקרות בשוק – מה עומד להשתנות בריבית הפריים, באינפלציה ושתכירו את האג"ח אליו אתם מצמידים את מסלול המשכנתא.
שימו לב: לעיתים ההיכרות הזאת יכולה לתת לכם ראייה לתכנון שונה למשכנתא וכך לחסוך הרבה כסף וליצור פחות שינוים לא צפויים.
9 תשלומים נלווים – בכל הליך רכישת דירה קיימות הוצאות נלוות כמו עו"ד, מיסוי, שינוים בדירה ועוד. גם במשכנתא קיימים תשלומים נלווים: שמאות לדירה החדשה, עמלת פתיחת תיק בבנק, עמלה לטאבו, נוטריון, עורך דין וכו'.
קחו בחשבון את העלויות הנלוות ושימו לב: אתם יכולים לחסוך חלק ניכר מהם!
10 הלוואות – הבנקים תמיד יציעו לכם לקחת הלוואה בנוסף למשכנתא. שימו לב: פעמים רבות בלקיחת הלוואה על חלק מסכום המשכנתא אתם תאריכו את המשכנתא בשנים נוספות כדי להנות מהריבית הנמוכה של ההלוואה וזוהי טעות קריטית שתגרום לכם לשלם הרבה יותר ריבית ממה שאתם חושבים שתחסכו.
