בנק ישראל ‘הפציץ’ השבוע בכותרת “רפורמת המשכנתאות הגדולה”. על פי הכותרת המרעישה תושק רפורמה חדשה שמטרתה לייעל ולשפר את שוק המשכנתאות. מטרת הרפורמה להאיץ את תהליך המשכנתא וכן לפתור את בעיית הדיס-אינפורמציה בין הבנק לבין הלקוח.
בחנוכה הקודם, כמה דקות לאחר הדלקת נרות, נאלצתי להיפרד מהמשפחה לטובת ערב שכולו מבול של פניות טלפוניות מכל אדם שאי פעם הייתה לו משכנתא. אז בנק ישראל פרסם כותרת מפוצצת לא פחות ובה הודיע על הוזלת המשכנתא, באמצעות הורדת ההגבלה על אחוז ריבית הפריים. התקשורת צהלה, אבל כל מי שהתקשר אליי התאכזב לשמוע שהבנקים לא עומדים להיות פילנתרופים. אמרתי אז לכל אחד שהבנקים רק יעלו את המחיר.
אמרתי וצדקתי. מאז הרפורמה הקודמת, בצורה עובדתית, המשכנתא התייקרה. כל מי שרוצה להשתמש בהקלה שניתנה, מייקר את המשכנתא מאוד. נוסף על כך, אף אחד לא הזכיר את הסיכון הגבוה למשכנתא בריבית הפריים (לפני קצת יותר מעשור ריבית הפריים הייתה 7%. אם הריבית מתחילה לעלות כעת, האם כל משפחה תוכל לספוג עלויות נוספות של מאות שקלים בחודש?).
הרפורמה החדשה של בנק ישראל משיקה תהליכים חשובים, שיועצי משכנתאות בשוק הפרטי כבר מבצעים אותם.
7 תהליכים
- פורמט אישור עקרוני אחיד – כל הצעה שתקבלו מהבנק תהיה בפורמט אחיד. זה דבר נפלא: במקום להראות כאילו יש שינוי בין בנק לבנק בשמות המסלולים, כולם ידעו בדיוק אילו מסלולים יש במשכנתא. אבל הצעת המשכנתא עם כל המידע שיופיע בה תהפוך למסמך בן 10 עמודים, והלקוח יתעייף מלהבין על מה הוא עומד לחתום.
- סל משכנתא אחיד לכל הבנקים – כל בנק יהיה מחויב להציע 3 תמהילים: תמהיל שמורכב כל כולו מריבית קבועה לא צמודה, תמהיל המחולק ל-3 חלקים שווים, ותמהיל חצי קבוע וחצי פריים.
הדבר הטוב שקורה כאן הוא שלכולם יהיה בסיס טוב להשוואה, אבל יש כאן העדר הבנה מה נכון לכל אחד באופן אישי. לכל משכנתא סיפור אחר: בית להשקעה, בית למגורים בתחילת החיים (3 חדרים), בית במחיר למשתכן שנמכור ונעבור אחר כך לאזור אחר, משכנתא שניתן לגרור ומשכנתא להשקעה.
כל לקוח הוא לקוח אחר. הראשון בעל שכר ממוצע ובעל משפחה גדולה, השני עובד בהייטק וצופה התקדמות בשכר, השלישי צפוי לקבל כספים והאחרון בכלל מתכנן לצאת לשליחות בחו”ל ולא ברור מה יהיו ההכנסות שלו. כל אחד זקוק לתמהיל שונה. השנים במסלולים צריכות להיקבע אינדיבידואלית.
מעבר לכך הסכנה העיקרית היא בקנס. אם תרצו למכור את דירת ארבעת החדרים ולעבור לשישה, מה יהיה גובה הקנס שתצטרכו לשלם לבנק? אני כבר ראיתי קנס של 139 אלף ש”ח.
- מה שהיה הוא שיהיה – ניסיתם פעם לקבל אישור במוקד משכנתאות? זה נהדר. בתוך כמה דקות יש אישור. האישור כללי מאוד, ובהתאם לכך הריביות כלליות מאוד. זה בדיוק מה שבנק ישראל מחייב את הבנק לעשות. אף אחד לא הולך לקבל ריביות באופן אישי, שאם לא כן הבנק לא יוכל להציג ברבעון הבא רווחי שיא, יותר מהרבעון הקודם. הבנק צריך את הלקוחות וצריך אותם מבינים כמה שפחות.
- אישור עקרוני בתוך כמה ימים – זו בשורה של ממש. זהו דבר שנמשך היום הרבה יותר בחלק מהבנקים. הבעיה היא שמי שייתן את האישור יהיה בוט מחשב, כפי שקיים היום בבנק לאומי ובנק מזרחי. אישור עקרוני כשמו כן הוא – אישור שהבנק לא עומד מאחוריו, הוא רק אישור רעיוני (לכן נולד האישור הסופי), מאחר שהבנק לא באמת ראה את המסמכים שלכם ולא באמת יודע מי אתם. לאישור עקרוני אין באמת תוקף חוקי. הבנק תמיד יכול לטעון שהזנתם משהו שונה במחשב, שמהשכר שלכם יש להפחית בונוסים, דמי הבראה וכן הלאה.
כיום העומס על הבנקים מטורף ותהליך קבלת המשכנתא מתארך מיום ליום, מאחר שהבנקים לא יכולים להכיל את כמות הטוב הזה שנפל בחלקם. הביקוש למשכנתאות נמצא בשמיים ובכל חודש נשבר השיא מחדש. בנק ישראל לא חִייב את הבנקים לפתוח עמדה אחת נוספת, להוסיף משפטנים או להתייעל, כדי לקצר את התהליך. לבנקים זה נוח; הם יודעים שהלקוחות יתייאשו מלקבל את האישור לבד ובוודאי יתייאשו מתחרות טובה בין הבנקים.
- בעיניי, הדבר הכי טוב ברפורמה הזאת הוא אמירת האמת. רבים מתקשרים אליי ושואלים מה יהיה גובה ההחזר החודשי. כשאני מנסה לכוון אותם, התגובה היא “המחשבון באתר הבנק הראה פחות”. אכן כן, המחשבון מראה על ריביות צמודות מדד. במחשבון של הבנק המדד הוא אפס, במחשבון המציאותי המדד יקר יותר מהריבית. הבשורה היא שבנק ישראל יחייב את הבנקים לתת אומדן הערכה כמה באמת הלקוח ישלם בסוף. כל מי שמבקש מהבנק את ההחזר הנמוך ביותר, יבין שהנמוך ביותר הוא הגבוה ביותר. הבנק יהיה מחויב לתת ללקוח מידע מדויק כמה המשכנתא תעלה לו באמת.
- אני חושב שהדבר הכי משמעותי שיקרה, ואולי הוא יזיז מישהו במשרדי הממשלה או בבנק ישראל, הוא ריבית הזכאות. כולם בטוחים שאם יש לי אחים וילדים ואולי גם שירתי בצבא, מגיע לי סכום יפה בזכאות. כל מי שמגיע אליי לייעוץ רואה כמה ריבית הזכאות בפועל יקרה יותר מהריבית הקבועה. אולי בעקבות העובדה שכולם ידעו זאת, מישהו יחליט להפוך את הזכאות לזכות.
בסופו של דבר, החיסכון במשכנתא שעבדו עליה היטב יכול להיות מאות אלפי שקלים. טעות במשכנתא יכולה לעלות לכם מאות שקלים נוספים ויקרים בכל חודש.
