בס"ד

הגמרא אומרת לעולם ישלש אדם את כספו..

כנגד ארבעה בנים דברה התורה

יוסי ואריק חברים טובים, גדלו יחד למדו יחד, נסעו לקבוצה ביחד , אפילו התחתנו אחד בסמוך לשני, אריק נותר לגור בכפר חב"ד, לאחר תקופה החל ללמוד מקצוע שקשור להייטק והחל לעבוד בתחום, יוסי עבר לנחלה, התחיל להתעסק לפרנסתו בהוראה.
חברים טובים היו ונשארו, באחת השבתות יוסי הגיע להוריו בכפר, החברים נפגשו צחקו ודברו על הכל כרגיל, לקראת סוף השיחה התחילו לדבר על החיים עצמם. על השליחות על העבודה ואיך לא הגיעו לשאלת השאלות מה עושים עם דירה? רוכשים ? ממשיכים בשכירות? אולי בכלל ניסע לשליחות באיזה מקום בעולם ואין טעם להיכנס לזה?
שניהם קונים מה שבאמת צריך, משתדלים לא לבזבז סתם כסף. שניהם שמרו את המתנות של החתונה בצד, קצת חיסכון חודשי מה שאפשר, עוד קצת עזרה מההורים , סה"כ לא הרבה כסף בצד 150 א' שח. השאלה שעולה היא מה לעשות עם זה ? דירה עולה הרבה יותר, במיוחד באיזורים שהם רוצים לגור, מצד שני להמשיך לגור בשכירות זאת תחושה של לזרוק כסף לפח, המחשבה שכשנרצה לשכור דירה גדולה יותר המחירים יהיו יקרים יותר (אולי המשכנתא כבר תהיה יותר זולה?)
תוך כדי שיחה יוסי מספר לאריק, שבחן את האפשרות להשקיע כסף בבורסה, אני אכניס את הכסף לבורסה, אהיה משקיע פאסיבי, בע"ה תוך כמה שנים אכפיל את הסכום, נמשיך לחסוך כל חודש עוד קצת ובע"ה תוך כמה שנים יהיה לנו כבר את הסכום הראשוני לרכישת דירה.
אריק הופתע מאד הוא מכיר את יוסי כאדם שקול ואם יוסי מציע אולי גם הוא צריך לבחון את ההצעה, לאחר ששמע יותר, יוסי סיפר כי יש לו חבר שהפסיד הרבה כסף ואיך הוא יכול להיות בטוח.
החברים נפרדו כאשר עם הרבה סימני שאלה, כל אחד המשיך לדרכו עם הרבה התלבטויות, אשתו של אריק לא הסכימה לשמוע בכלל על השקעה בבורסה, היא רוצה מקום לגדל בו את הילדים שלה. מקום שתוכל לעצב בעצמה, לקנות ריהוט משלה. ברור לה שיש את האפשרות והם יעשו הכל כדי לרכוש דירה ומוטב מוקדם. לאחר התייעצות איתי הזוג היקר החלו בסבב חיפושים ורכשו דירה יפה בלוד. בשאיפה שבע"ה אולי בהמשך יוכלו לחזור לכפר.
יוסי פנה אלי והתייעץ לגבי השקעה בבורסה, לאחר שהסברתי את הסיכונים האפשריים, הסברתי לו כיצד כדאי לחלק את ההשקעה ואיך לתכנן אותה אסטרטגית בצורה נכונה. יוסי התחיל לקרוא קצת על מדדים, מניות, אופציות, לא הבין הכל אבל הבין שהעולם הזה גדול והוא הולך להרויח. את הכסף בע"ה הוא מייעד לדירה.
הסיפור מבוסס על סיפורים אמיתים שאני פוגש כל יום, זוגות יקרים שמעונינים לרכוש את דירתם הראשונה וזוגות אחרים שחושבים בצורה שונה, לכולם יש את אותם כאבים, המחירים היקרים שרק מוסיפים ועולים, המגורים בשכירות ,המחשבה על העתיד.
קנית דירה או השקעת בבורסה מה נכון יותר כדי לענות על השאלה אני רוצה לבחון יחד אתכם איתכם את הסיפורים האלה עשר שנים קדימה על סמך הנתונים של העשור האחרון.
קנית דירה או השקעת הכסף בבורסה, מה נכון יותר ?
נתחיל מנתוני הנדלן, בשנת הקורונה נמכרו בישראל 107 א' דירות, למרות 2 סגרים ותקופה בה היה אי ודאות כלכלית נחשבת השנה האחרונה כשנת השיא במכירות דירות.
השיחות על בועה בשוק הנדלן, על היפוך מגמה וירידות נשמעות כבר עשור, אך בינתיים שוק הדיור עלה בממוצע בעשור האחרון ב97%, בחלק מהערים בישראל אף יותר מזה (מבוסס על נתוני 2009-2019), בערי הפריפריה הנתונים מראים על עליה גדולה יותר.
ענף הנדלן נחשב כאי של יציבות בזמנים של כלכלה לא יציבה, הדלק במחירי הנדלן נובע ממחסור הולך וגדל בהיצע הדירות, משכנתאות בריביות נמוכות מאד והעדר אלטרנטיבה בטוחה ואטרקטיבית.
אם נבחן את נושא המשכנתאות, נראה שמשכנתא היום נמצאת בשפל של כל הזמנים, המחיר של הכסף שאנחנו לוקחים מהבנק זול מאד בהשוואה לשנים הקודמות. ההחזר החודשי שזוג יכול לקבל על משכנתא של מליון שח יכול להיות נמוך מהשכירות שהם משלמים.
למול קנית דירה נבחן את עליית הערך של השקעה במדד המניות של הבורסה, לקחתי את 125 המניות הגדולות בת"א ובדקתי את התשואה עליהם, הנתונים היו טובים 81% תשואה על ההשקעה אבל פחות מנדלן, אילו הייתי בודק מסלולים אחרים בבורסה התוצאה היתה יותר נמוכה. בנוסף המשקיעים עברו הרבה מהמורות במשך השנים, פעם הבורסה למעלה ופעם למטה, כל פיגוע, כל בחירות, כל סגר מוריד את הבורסה ואיתו גם את הלב, בשנה האחרונה המשקיעים חוו הרבה לחץ בחזה וכאבי בטן שהבורסה נפלה בעקבות כל שינוי במצב הקורונה, אבל בהסתכלות כללית המגמה חיובית, אני זוכר שהייתי מנהל היום הכי קשה בבנק, היה לאחר התרסקות בבורסה כולם רצו למשוך את כספי ההשקעות שלהם, כולם הרגישו שעולם מתרסק. העשור האחרון יחסית היה טוב למשקיעים, היו שנים של עליות מתונות יותר אפילו של 1.7% תשואה שנתית, אבל סה"כ ההשקעה כדאית( אם יודעים להשקיע). מה שכן חייבים לזכור השקעה בבורסה חייבת בתשלום מס על הרווח.
לאחר שהבנו את הנתונים בואו נבחן את ההשקעות של אריק ויוסי ,
לשניהם היה סכום זהה להשקעה, יוסי כזכור פנה להשקעה בבורסה ואילו אריק רכש דירה למגורים. לשניהם לצורך ההמחשה היה סכום זהה, אריק נעזר בפתרונות מימון שהצעתי לו, לקח משכנתא חכמה שתוכננה היטב ליכולות ולצרכים שלו, בסך 733 א' שח , בעוד עשור צפוי להישאר במשכנתא קצת יותר מחצי מהסכום. הדירה שלו שעלתה כ900 א' שח , שווה כ1.7 מליון שח .
לעומתו יוסי השקיע בבורסה את כל ההון העצמי שלו כ150 א' שח, הסכום שברשותו היום הוא 272א' שח ( על סכום הרווח הוא ישלם מס). בזמן הזה הוא המשיך לשלם שכירות וכל הכסף ששילם כבר לא שלו.
אריק שקנה את הדירה נמצא כעת בהון עצמי של כ- 1.35 , היציבות של אריק ברורה, הוא בדירה משלו, הריהוט שקנה הוא ריהוט שמתאים בדיוק לבית שלו. המשכנתא שמשלם כל חודש נוחה לו והופכת להיות חלק מההון שלו . יוסי נחשב לקוח פרימיום בבנק יש לו השקעות יפות, אבל הוא נאלץ להחליף כבר 3 פעמים דירה, פעם הדירה הייתה קטנה לו ופעם בעל הבית מכר את הדירה. כל הכסף שהוא שופך על שכירות זה כסף שנעלם.
שאני מנסה לבחון בין החלופות נראה כי לקנית נדלן יש ערך משמעותי יותר עבור אריק. הוא גר בנכס משלו, יש לו יציבות ארוכת שנים, בע"ה בעוד עשור יסיים לשלם את המשכנתא, הוא כבר יוכל לחתן את הילדים בכבוד יותר ויוכל לצאת לפנסיה שהמשכנתא מאחוריו. בעוד שחברו ימשיך לשלם שכירות, השכירות תעיב לו בעיקר בגיל הפרישה בו יצטרך לשלם חלק ניכר מהקצבה שלו עבור מגורים.
הדבר כמו שהוא נכון בדירה ראשונה, נכון עוד יותר בדירה שניה, בימים אלו ממש עזרתי לאברך מאנש לקנות את דירתו השניה שאין לו אפילו שקל אחד השקעה עבור הנכס השני. הנכס השני ימומן ברובו הגדול מכספי השכירות וכך הוא יוכל בע"ה להנות מבית שיהיה לגמרי שלו בגיל הפרישה. כמובן שאילו היה לו הון עצמי יכל להנות מזה עוד הרבה לפני.
מסקנה : יש חשיבות למועד שאתם קונים דירה, אבל תמיד עדיף מוקדם ככל האפשר, עדיף להתחיל בנכס הלא אידאלי מאשר לחכות לנכס אידיאלי, אפשר לנסות לפתור את בעיית ההון העצמי, עזרתי לעשרות כאלה השנה שלא היה להם את ההון הראשוני והיום הרבה מהם יושבים בבית שלהם. המלצה שלי תתחילו מיד שאתם יכולים להשקיע בבית שלכם. את החסכונות תשאירו להשקעה בבורסה, תשקיעו חכם ותרוויחו. בקנית נכס החכמה זה לתכנן אסטרטגית לדעת לממן נכון, במימון לא נכון ההשקעה יכולה לרדת לטמיון.
שיהיה חג שמח וחירות מכל הדאגות והמיצרים ושנזכה לגאולה שלמה בקרוב!