ההשקעה הבטוחה ביותר?!

מה עדיף לעשות עם הכסף – לקנות דירה או להשקיע בבורסה? * כדי לענות על השאלה אני רוצה לבחון איתכם את סיפורם של שני זוגות שבאו להתייעצות – עשר שנים קדימה, על סמך הנתונים של העשור האחרון

+

"כנגד ארבעה בנים דיברה תורה: אחד חכם… אחד תם"…

יוסי ואריק הם חברים טובים. הם גדלו יחד בכפר חב"ד, למדו יחד, נסעו ל'קבוצה' יחד, ואפילו התחתנו זה אחר זה. אריק נותר לגור בכפר חב"ד. לאחר תקופה החל ללמוד מקצוע שקשור להייטק והחל לעבוד בתחום. יוסי עבר ל'נחלה' והחל לעבוד לפרנסתו בהוראה.

חברים טובים היו ונשארו. באחת הפעמים הגיע יוסי אל הוריו בכפר. החברים נפגשו, צחקו ודיברו על הכל כרגיל. לקראת סוף השיחה החלו לדבר על החיים עצמם. על השליחות, על העבודה, ואיך לא – שאלת השאלות: מה עושים בקשר לדירה? רוכשים? ממשיכים בשכירות? אולי בכלל ניסע לשליחות באיזה מקום בעולם ואין טעם להיכנס לזה?

שניהם קונים מה שבאמת צריך, משתדלים שלא לבזבז סתם כסף. שניהם שמרו בצד את כספי המתנות שקיבלו לחתונה, קצת חיסכון חודשי ככל שאפשר, עוד קצת עזרה מההורים – ובסך הכל לא הרבה כסף: 150 אלף ש"ח. השאלה שעולה היא: מה כדאי לעשות בזה? דירה עולה הרבה יותר, במיוחד באזורים שבהם הם היו רוצים לגור. מצד שני להמשיך לגור בשכירות זו תחושה של 'לזרוק כסף לפח', ולזה מצטרפת המחשבה שכשנרצה לשכור דירה גדולה יותר, המחירים יהיו גבוהים יותר (אולי המשכנתא כבר תהיה זולה יותר?).

במהלך השיחה סיפר יוסי לאריק, כי בחן את האפשרות להשקיע כסף בבורסה. "אכניס את הכסף לבורסה, אהיה משקיע פסיבי, ובעזרת ה' בתוך כמה שנים אכפיל את הסכום. נמשיך לחסוך כל חודש עוד קצת, ובעזרת ה' בתוך כמה שנים יהיה לנו כבר הסכום הראשוני לרכישת דירה".

אריק הופתע מאוד. הוא מכיר את יוסי כאדם שקול, ואם יוסי עושה כך, אולי גם הוא צריך לבחון את הרעיון. לאחר ששמע עוד, נזכר אריק שיש לו חבר שהפסיד הרבה כסף בבורסה, דבר שהשאיר אותו לא בטוח בנכונות הצעד.

החברים נפרדו מתוך הרבה סימני שאלה. כל אחד המשיך לדרכו, מתוך התלבטויות רבות. אשתו של אריק לא הסכימה לשמוע בכלל על השקעה בבורסה. היא רוצה מקום לגדל בו את הילדים שלה. מקום שתוכל לעצב בעצמה, לקנות ריהוט משלה. ברור לה שיש אפשרות והם יעשו הכל כדי לרכוש דירה, ומוטב שבהקדם.

קניית דירה או השקעה בבורסה?

שני הזוגות פנו אליי לייעוץ. בני הזוג הראשונים, אריק ואשתו, החלו בסבב חיפושים ורכשו דירה יפה בלוד, בשאיפה שאולי בהמשך יוכלו בעזרת ה' לחזור לכפר.

במקביל פנה אליי יוסי והתייעץ לגבי השקעה בבורסה. לאחר שהסברתי את הסיכונים האפשריים, הסברתי לו כיצד כדאי לחלק את ההשקעה ואיך לתכנן אותה אסטרטגית בצורה נכונה. יוסי התחיל לקרוא קצת על מדדים, מניות ואופציות. הוא לא הבין הכל אבל הבין שהעולם הזה גדול והוא עומד להרוויח. את הכסף הוא מייעד לדירה, בעזרת ה'.

הסיפור מבוסס על סיפורים אמיתיים שאני פוגש בכל יום, של זוגות יקרים שמעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה, וזוגות אחרים שחושבים בצורה שונה. לכולם אותם כאבים: המחירים הגבוהים שרק מוסיפים ועולים, המגורים בשכירות, המחשבה על העתיד.

קניית דירה או השקעה בבורסה – מה נכון יותר? כדי לענות על השאלה אני רוצה לבחון איתכם את הסיפורים האלה עשר שנים קדימה, על סמך הנתונים של העשור האחרון.

נתחיל מנתוני הנדל"ן. בשנת הקורונה נמכרו בישראל 107 אלף דירות, למרות שני סגרים ותקופה של אי ודאות כלכלית. השנה האחרונה נחשבת כשנת השיא במכירת דירות.

השיחות על בועה בשוק הנדל"ן, על היפוך מגמה וירידות, נשמעות כבר עשור, אך בינתיים שוק הדיור עלה בממוצע בעשור האחרון ב-97%, ובחלק מהערים בישראל אף יותר מזה (מבוסס על נתוני 2009–2019). בערי הפריפריה הנתונים מראים עלייה גדולה אף יותר.

ענף הנדל"ן נחשב כאי של יציבות בזמנים של כלכלה לא יציבה. הדלק במחירי הנדל"ן נובע ממחסור הולך וגדל בהיצע הדירות, משכנתאות בריביות נמוכות מאוד והעדר אלטרנטיבה בטוחה ואטרקטיבית.

אם נבחן את נושא המשכנתאות, נראה שהמשכנתא נמצאת היום בשפל של כל הזמנים. מחיר הכסף שאנחנו לוקחים מהבנק, זול מאוד בהשוואה לשנים הקודמות. ההחזר החודשי שזוג יכול לקבל על משכנתא של מיליון ש"ח יכול להיות נמוך מהשכירות שהוא משלם.

למול קניית דירה נבחן את עליית הערך של השקעה במדד המניות של הבורסה. לקחתי את 125 המניות הגדולות בת"א ובדקתי את התשואה עליהן. הנתונים היו טובים: 81% תשואה על ההשקעה, אבל פחות מנדל"ן. אילו הייתי בודק מסלולים אחרים בבורסה, התוצאה הייתה נמוכה יותר. נוסף לכך המשקיעים עברו הרבה מהמורות במשך השנים. פעם הבורסה למעלה ופעם למטה. כל פיגוע, כל מערכת בחירות, כל סגר – מורידים את הבורסה, ואיתה גם את הלב. בשנה האחרונה חוו המשקיעים הרבה לחץ בחזה וכאבי בטן, כשהבורסה נפלה בעקבות כל שינוי במצב הקורונה, אבל בהסתכלות כללית המגמה חיובית.

אני זוכר שכאשר הייתי מנהל, היום הכי קשה בבנק היה לאחר התרסקות בבורסה. כולם רצו למשוך את כספי ההשקעות שלהם, כולם הרגישו שהעולם מתרסק. העשור האחרון היה טוב יחסית למשקיעים. היו שנים של עליות מתונות יותר, אפילו של 1.7% תשואה שנתית, אבל בסך הכל ההשקעה כדאית (אם יודעים להשקיע). מה שכן חייבים לזכור: השקעה בבורסה חייבת בתשלום מס על הרווח.

מבחן ההשקעה

לאחר שהבנו את הנתונים, בואו נבחן את ההשקעות של אריק ויוסי, עשר שנים אחר כך.

לשניהם היה סכום זהה להשקעה. יוסי כזכור פנה להשקעה בבורסה, ואילו אריק רכש דירה למגורים. אריק נעזר בפתרונות מימון שהצעתי לו. הוא לקח משכנתא חכמה שתוכננה היטב ליכולות ולצרכים שלו, בסך 733 אלף ש"ח. בעוד עשור צפוי להישאר במשכנתא קצת יותר מחצי הסכום. הדירה שלו, שעלתה כ-900 אלף ש"ח, שוויה צפוי להיות בעוד עשור כ-1.7 מיליון ש"ח (אדגיש שוב שהנתונים מסתמכים על נתוני העשור האחרון).

לעומתו יוסי השקיע בבורסה את כל ההון העצמי שלו, כ-150 אלף ש"ח. הסכום שצפוי להיות ברשותו בעוד כעשור הוא 272 אלף ש"ח (על סכום הרווח הוא ישלם מס). בזמן הזה הוא ממשיך לשלם דמי שכירות, וכל הכסף ששילם כבר לא שלו.

אריק שקנה את הדירה צפוי להיות בעל הון עצמי מוערך של 1.35 מיליון. היציבות של אריק ברורה: הוא בדירה משלו. הריהוט שקנה הוא ריהוט שמתאים בדיוק לבית שלו. המשכנתא שהוא משלם בכל חודש נוחה לו והופכת להיות חלק מההון שלו. יוסי נחשב לקוח פרימיום בבנק. יש לו השקעות יפות, אבל הוא נאלץ להחליף את דירתו כבר שלוש פעמים. פעם הדירה הייתה קטנה לו, ופעם בעל הבית מכר את הדירה. כל הכסף שהוא שופך על שכירות, הוא כסף שנעלם.

כשאני מנסה לבחון את החלופות, נראה כי לקניית נדל"ן יש ערך משמעותי יותר עבור אריק. הוא גר בנכס משלו, יש לו יציבות ארוכת שנים, ובעזרת ה' כשיסיים לשלם את המשכנתא, כבר יוכל לחתן את הילדים בכבוד ויוכל גם לצאת לפנסיה כשהמשכנתא מאחוריו. חברו לעומת זאת ימשיך לשלם דמי שכירות, והדבר יעיב עליו בעיקר בגיל הפרישה, שבו יצטרך לשלם חלק ניכר מהקצבה שלו עבור מגורים.

עדיף מוקדם

הדבר כמו שהוא נכון בדירה ראשונה, ונכון עוד יותר בדירה שנייה. בימים אלו ממש עזרתי לאברך מאנ"ש לקנות את דירתו השנייה, אף שאין לו אפילו שקל אחד של השקעה עבור הנכס השני. הנכס השני ימומן ברובו הגדול מכספי השכירות, וכך יוכל בעזרת ה' ליהנות מבית שיהיה לגמרי שלו בגיל הפרישה. מובן שאילו היה לו הון עצמי, היה יכול ליהנות מזה עוד הרבה לפני כן.

מסקנה: יש חשיבות למועד שבו אתם קונים דירה, אבל תמיד עדיף מוקדם ככל האפשר. עדיף להתחיל בנכס הלא אידיאלי מלחכות לנכס אידיאלי. אפשר לנסות לפתור את בעיית ההון העצמי. השנה עזרתי לעשרות לקוחות שלא היה להם ההון הראשוני, והיום הרבה מהם יושבים בבית משלהם. המלצה שלי: תתחילו מיד כשאתם יכולים להשקיע בבית שלכם. את החסכונות תשאירו להשקעה בבורסה, תשקיעו חכם ותרוויחו.

בקניית נכס החוכמה היא לתכנן אסטרטגית, לדעת לממן נכון. במימון לא נכון ההשקעה יכולה לרדת לטמיון.

חג שמח וחירות מכל הדאגות והמצרים, ושנזכה לגאולה שלמה בקרוב!