בשנים האחרונות אני זוכה ב"ה לייעץ למאות לקוחות בחודש, כל אחד בהיבט הפיננסי שלו – כאלו שמגיעים במטרה לתכנן את העתיד הפיננסי שלהם, כאלה שמחפשים השקעה ובראש ובראשונה אני מדבר עם זוגות שרוצים בכל נפשם לרכוש את ביתם, להתיישב בשולחן השבת עם המשפחה ולדעת שבע"ה זהו ביתם ואף אחד לא יעלה את שכר הדירה או לחילופין יחליט למכור אותה בהתראה של חודש.
את הטור הזה אני כותב לאחר שנה של בלבול עצום בשוק במטרה לענות לשאלות הבוערות שמגיעות מרוכשי הדירות ומאלו שמעוניינים לרכוש דירה ולא בטוחים האם זה הזמן.
השאלה העיקרית שאני מקבל מידי יום היא האם זה זמן טוב לרכוש דירה, כאשר הריביות גבוהות והמחירים כבר לא זולים ?
זאת שאלת השאלות אבל יש לה תשובה אחת – עכשיו זה הזמן הכי טוב!
מדוע? אם נסתכל על שוק הנדל"ן, נוכל לראות שבשנים האחרונות, המחירים הרקיעו שחקים, ידם של המוכרים היתה על העליונה, לא פעם לקוח התקשר ואמר לי בתהליך המכירה בעל הבית העלה את המחיר כמה פעמים.
הסיבה היתה שהרוכשים היו בתחושה שהם חייבים לרכוש בית, אחרת, הם יפספסו את הרכבת.
מה שקורה היום בשוק הוא שיש ביקוש עצום של רוכשים, אך הביקוש מוחבא, רוב רובם של הרוכשים הפוטנציאלים יושבים על הגדר ומחכים. מחכים שהמחירים יירדו, שמחירי המשכנתאות יירדו.
אך זה בדיוק הסימן לקרוא את המפה נכון ולהתקדם, דווקא כעת כשהמוכרים מוכרים רק כי הם חייבים, זה הזמן ללכת ולבדוק בתים, להתמקח על המחירים, לנסות למצוא הזדמנויות.
יצאתי לפני שעה מקבלן גדול שסיפר לי כי מכר כ-20 דירות ליזם שתכנן לעשות על הדירות רווח יפה, היזם הוציא לפתע את כל הדירות לשוק במחיר נמוך של כ- 150 אלף ש"ח מהמחיר הסטנדרטי, ששאלתי אותו מדוע הוא עשה את זה, להתפטר מכל הסחורה בזול? הוא ענה לי תסתכל על מחיר האשראי, זה לא סוד מחיר האשראי שכולנו משלמים התייקר מאד, ליזמים המחיר התייקר יותר מאשר לנו כאנשים פרטים. זו הסיבה שאנחנו יכולים לרכוש, קבלנים מנסים להיפטר מדירות במחירים טובים יותר.
אך, זה מבצע לתקופה מוגבלת. מי שבקיא בשוק יוכל להצביע על כך ששנה שעברה היתה שנת השיא בהתחלות בניה, אך השיא שייך רק לרבעון הראשון של השנה, ברבעון הראשון מחירי הנדלן היו בשיא, הקבלנים ראו בעיניהם את ערמות הדולרים ויצאו לבניה מאסיבית, לאחר רבעון שהשוק התקרר הביקושים צנחו והקבלנים החלו להוריד את כמויות הבניה, עד שברבעון האחרון התחלות הבניה ירדו לשפל חדש.
ליוויתי השנה יזמים שאמרו לי במחירים האלה אנחנו לא מתחילים לבנות, כל זה מביא למצב שהיצע הדירות מצטמצם. אך הביקוש כפי שהזכרתי קודם רק גדל.
וורן באפט המשקיע הגדול בעולם, אמר פעם שאנשים חכמים קונים מניות שיש מצב של כאוס, שימו לב, תמיד במצב מלחמה, משבר פוליטי או מחאה חברתית המחירים צונחים, כולם כמו עדר, בורחים מהשוק, אך הם חוזרים אליו מהר מאד כאשר המלחמה מסתיימת, או כאשר המחאה נגמרת, המצב הזה הוא המצב שבו האדם החכם מוכר את המניות ברווח אדיר, הוא קנה בזול ומוכר ברווח.
ההמונים רוכשים דירות כאשר הריבית נמוכה, אך אז המוכרים יכולים להעלות את המחיר, הרוכשים מסתובבים במטרה לרכוש אך ההיצע שלהם יורד משמעותית.
לדעתי, הזמן הטוב ביותר לרכוש דירה הוא כעת, המחירים יחסית רגועים, ניתן להתמקח על המחיר, ניתן למצוא תנאי תשלום טובים מהרגיל ואפילו בעסקאות מול הקבלן ניתן להוריד את ההצמדה לתשומות הבניה.
אבל מה, המשכנתא יקרה? אמת, לפני שנה יכולנו לראות את מחירי המשכנתאות הרבה יותר נוחים ומאפשרים יותר, אך, בניגוד למחירי הדירות שאותם לא נוכל לשנות בהמשך, את מחירי המשכנתא נוכל לשנות באמצעות מיחזור נכון.
לכן, היום חשוב לתכנן את המשכנתא בצורה כזאת שתאפשר למחזר אותה בעוד תקופה כאשר הריביות יירדו, להכין תמהיל משכנתא שקנס היציאה ממנה יהיה מינימלי.
יכול להעיד על עצמי שרכשתי דירה כאשר הריבית היתה גבוהה יותר מהיום, הפריים עמד אז על 7.5% אך אחרי תקופה קצרה החלה לרדת ואני נהנתי מהאפשרות למחזר ולחסוך מאות שקלים בחודש. לעומת זאת מי שרכש ממני את הדירה לאחר שנה וחצי שילם עליה עוד 350 אלף ש"ח. ששאלתי אותו מדוע לא רכש לפני שנה, לא אשכח שענה לי שהוא חשש ממחיר המשכנתא.
איך לתכנן את המשכנתא? היום במצב שבו הריבית גבוהה, חשוב להסתכל קדימה, הערכה היא שריבית הפריים תרד בהמשך יתכן שבעוד תקופה קצרה ויתכן שיקח קצת יותר זמן, אך הריבית לא תשאר גבוהה לנצח. לכן , היום לדעתי כדאי לקחת ריביות שאינם צמודות למדד, לקחת מרכיב פריים בצורה סבירה וכן לשלב ריבית משתנה לא צמודה. ישנם סוגים רבים של ריביות כאלו (משתנות עפ"י מטבע, עפ"י תקופות וכן מק"מ) .
למה אתה לא רוצה לשלב הצמדה למדד? בכלכלה בריאה, המדד שואף למעלה, בישראל הממוצע הרב שנתי עומד על 1.5% ריבית, כאשר בשנה האחרונה בישראל המדד עומד על 5.2% . המדד מתווסף לקרן שאנחנו לוקחים, לכן רבים יכולים לראות במשכנתא שלהם מסלולים שהסכום שלהם לא רק שאיננו יורד אלא עולה בהתמדה. כך לדוגמא ריבית הזכאות איננה יורדת כלל.
מה עתיד להיות בריבית הפריים? צריך לזכור שריבית הפריים היא המנוע של המשק, כאשר הריבית גבוהה, כמו המצב היום, אנשים חוששים לקחת הלוואות ולרכוש מוצרים חדשים, כך לדוגמא הלוואת רכב שלפני שנה אדם ממוצע היה משלם כ-3% ריבית היום עלותה היא 9%, רוב האוכלוסייה לא תרכוש מכונית חדשה כאשר הריבית כ"כ גבוהה, כמו כן הם לא ייצאו לחופשה כאשר עלות החופשה עתידה להיות מהלוואה וכן הלאה.
כאשר הריבית יקרה יזמים לא יטלו הלוואות כדי להתחיל פרויקטים חדשים, זה דבר שמוביל למיתון חריף בשוק. בד"כ כאשר משק מגיע למצב כזה אנחנו רואים אבטלה גדלה בעקביות, שכר שנשחק וכח הקניה של כולנו פוחת. ממש כמו היום.
במצב כזה הבנק המרכזי של המדינה, דהיינו בנק ישראל מכריז על מדיניות כלכלית שונה ומפחית את הריבית, כאשר הריבית זולה ההשקעות במשק גדלות, היזמים בונים, האדם הממוצע לא פוחד מהלוואות וכך המשק מתנהל בצורה טובה יותר, אגב, כך גם הממשלה מצליחה להכניס הכנסות גבוהות יותר ממיסים.
לכן אני סבור שלאחר שיצליחו לראות סימנים שהאינפלציה מתחילה להתמתן נראה גם את הריבית יורדת בהדרגה.
מה התחזית לאינפלציה? צריך לזכור שאנחנו נמצאים בתקופה מוזרה, מצד אחד מלחמה באירופה שאיננו רואים את סופה שמשפיעה מאד על הייצור בעולם, מאידך אנחנו נמצאים לאחר שנות קורונה בהם המדינות השונות חילקו מענקים והגדילו את יכולת הקניה של האזרח. לכן אנחנו רואים התפרצות של אינפלציה.
הסטטיסטיקה מראה שמלחמה באינפלציה כ"כ גבוהה לוקחת שנים רבות. אפילו התחזיות האופטימיות מדברות היום על אינפלציה של 3% בעוד שנתיים. לכן אני מנסה להימנע ככל האפשר מהצמדה למדד.
לסיכום:
הביקושים אדירים, אנשים צריכים דירה, ברבעון האחרון אנחנו רואים ירידה של 23% בהתחלות בניה, מכרזים לבניה נותרים ללא קבלנים.
שר השיכון החדש סיים מזמן את 100 ימי החסד שלו ללא מדיניות ברורה ואפילו ללא קוים מנחים. דבר שמעיד על כך שמצוקת הדיור תגבר.
בטווח המיידי, המחירים יתאזנו ויתקנו מעט כלפי מטה, אנשים יתבצרו בציפיות לירידות מחירים, קבלנים לא ייגשו למכרזים, אבל האנשים רובם באפקט העדר יחזרו לרכוש כאשר המחירים יעלו חזרה.
המלצה שלי צאו וחפשו הזדמנויות. אל תכנסו ללחץ , אין שום סיבה, אבל בהחלט התחילו לחפש את הדירה שמתאימה לכם, בע"ה שתמצאו אותה תתחילו מו"מ ותזכרו שהמוכר רוצה למכור באותה מידה שאתם רוצים לרכוש, דבר שיכול להוציא אתכם שידכם על העליונה.
בהצלחה!
