אם אתם שוכרים דירה, אתם עלולים להיפגע מאד ואיך אפשר לפתור את המצב
יש אמרה של הבעל שם טוב, שאומר שאם משהו הולך קשה אז הוא חשוב ואם הולך קשה מאד זה חשוב מאד, ככה נראה שוק הדיור, ככה נראה המירוץ לדירה של צעירים ומבוגרים רבים. בשנים האחרונות ב”ה היתה בישראל תוכנית מחיר למשתכן שהקלה על הרבה זוגות צעירים, כעת מדברים על תוכנית דומה, אך טרם פורסם מה תוכנה של התוכנית, מטרתה של התוכנית כמו תמיד לצנן את שוק הנדלן, מעניין יהיה פעם לנתח מה מכל הצעדים שנעשו בשנים האחרונות באמת עזר. כרגע נראה שכל התוכניות רק מלבות אש במדורה הלוהטת של שוק הנדל”ן.
היום אני רוצה להתייחס להוראת בנק ישראל שפורסמה השבוע, בין היתר ננסה לחשוב איך מתגברים עליה.
מפעם לפעם בנק ישראל מפרסם הוראת שעה שמטרתה להכווין ולסדר את שוק הנדלן הרותח. מי שמעיין בתקשורת נחשף לטירוף שקורה בחודשים האחרונים בנדלן, הביטוי המשמעותי ביותר לזה הוא שיא נטילת המשכנתא שנשבר מחדש מידי חודש בחודשו.
בכל כמה חודשים בנק ישראל מנסה לשחרר הוראה שתנסה לצנן את השוק, הכלכלנים בבנק בטוחים בכל פעם מחדש שפיצחו את הנוסחא להוריד את מחירי הדיור, אבל בפועל המצב לא משתנה והאזרח הקטן נדרש לשלם יותר .
לפני כחצי שנה שוחררה הוראה לביטול מגבלה על מסלול הפריים, עם ישראל החסיר פעימה בביטחון שמחירי המשכנתאות ירדו, אך הבנקים ה”ידועים כגופי חסד” גלגלו את המחיר אלינו הצרכנים, במקום להוריד את המחירים בהתאם המשכנתא רק התייקרה .
היום בנק ישראל הודיע כי לא יהיה ניתן לשעבד דירה על מנת לרכוש דירה נוספת, בואו ניקח דוגמא רבים מאיתנו רוכשים את דירתם הראשונה כשהם עדיין צעירים, אחרי 10-15 שנה , ערך הדירה עולה והמשכנתא קטנה משמעותית ,במקרה כזה עד היום היה ניתן לקבל עוד תוספת מימון על הבית שלנו, לדוגמא אם הבית שווה 2 מליון ש”ח , אני יכול לקבל הלוואה של עד 1 מליון ₪, דבר שיעזור לי לרכוש נכס נוסף ובע”ה בבוא העת אחרי 30 שנה ליהנות מהפירות ולהוסיף עוד כמה שקלים לפנסיה שלנו. שגם ככה לא ברור שתהיה מספיקה.
דבר נוסף שההוראה תקשה עליו זה עבור רוכשי דירה למגורים, שטרם הצליחו למכור את דירתם הראשונה, ההוראה באה ואומרת אתם תוכלו לקבל את הכסף אבל רק עד 30% מערך הנרכש וזה לתקופה של עד שנתיים, רבים מאיתנו משתמשים בזה על מנת לרכוש נכס אחר שלרוב עלותו גבוהה יותר.
הכוונה של בנק ישראל בהחלט רצויה – להוזיל את שוק הדיור, אך המעשים רחוקים מלהיות רצויים, המהלך הזה בסופו של דבר פוגע בכולנו.
הנפגעים העיקרים יהיו דווקא השכבות החלשות, כאשר ישנם דירות רבות בשוק, הדבר גורם לאיזון בשוק השכירות, מחירי השכירות נשארים במצב שהם נמצאים היום, שהם כבר ממש לא זולים. כאשר יש דירות רבות בשוק יש יותר אפשרויות לשכור, בעל הנכס חייב לשבח אותו, להשקיע בטיפול בו, כאשר הדירות מעטות בשוק, השכירות מתייקרת, בעלי הנכסים מזניחים את הטיפול בדירה, ובסופו של דבר מי שנפגע הוא האזרח הקטן שלא יכול לרכוש דירה.
נפגעים נוספים הם מעמד הביניים, רוב רובם של רוכשי הדירות הם מעמד הביניים שאת חסכונותיהם משקיעים בדירה במקום להשקיע בריבית אפס בבנק, רובם עושים זאת באמצעות משכנתא דבר שיאפשר להם להנות אחרי 30 שנה מעוד קצת כסף בפנסיה.
דבר נוסף שמאוד מכעיס, כאשר בנק ישראל מטיל את ההגבלות הוא מטיל אותם רק על בעלי 3 דירות ומטה, לאחר מכן זה כבר נחשב תחום אחר בו הכל מותר.
הרבי תמיד הרגיל אותנו לחשוב בגדול ועלינו לנסות למצוא את ההזדמנויות שלנו להרוויח מהמצב
מחיר – השוק החוץ בנקאי מונה כיום עשרות חברות, בעבר היה מקובל לחשוב שהשוק הזה הוא מאד יקר, אך בשנים האחרונות בעקבות התחרות, החברות הפכו ליותר ויותר יצירתיות והמחירים שלהם כבר מאד קרובים למחירי הבנקים.
הזדמנויות מימון – היום ניתן לקבל בשוק 80% מימון למשך 40 שנה , דבר שמתאים להרבה זוגות שמתקשות לעמוד בדרישות הבנקים, בנוסף ניתן היום לקבל עד 85% משכנתא על ערך הדירה בפריסה של עשרות שנים, דבר שיעזור לרבים מאד לעמוד ברף האפשרות לקבל משכנתא, אם עד היום זוגות צעירים התקשו מאד לאסוף את ההון הראשוני, השוק היום פתוח ומאפשר לקבל יותר מימון.
כשהתחלתי לנהל בבנק דיסקונט לפני כ15 שנה עוד היתה אפשרות לקבל 95% מימון לדירה, היום זה נשמע כמו חלום, אבל חלום שבהחלט מתקרב להתגשמות. שוק המימון היום מלא באפשרויות, כך שאומר בזהירות כל אחד יכול לקנות דירה ראשונה ומי שכבר יש לו יכול לחשוב על הפנסיה שלו ולקנות דירה נוספת שתניב לו בהמשך משכורת חודשית ותחזק את ההכנסה שלו בפנסיה.
לסיום, היום בעולם שבו המימון החוץ בנקאי פורח, ואפשר לקבל 80% מימון לתקופה של עד 40 שנה, אני מאמין שבסוף המרוויחים העיקריים יהיו חברות המימון החוץ בנקאי, רבים ינהרו לשם, הוא יהפוך לזול יותר ויתחרה בבנק. לשוק הזה אין לבנק ישראל שום אפשרות לומר מה לעשות.
