איך אפשר לפתור את המצב?
+
יש אמרה של הבעל שם טוב, שאם משהו הולך בקושי, הוא חשוב, ואם הוא הולך בקושי רב, הוא חשוב מאוד. ככה נראה שוק הדיור, ככה נראה המרוץ לדירה של צעירים ומבוגרים רבים. בשנים האחרונות ברוך ה' הייתה בישראל תוכנית 'מחיר למשתכן' שהקלה על הרבה זוגות צעירים. כעת מדברים על תוכנית דומה, אך טרם פורסם מה תוכנה. מטרתה של התוכנית כמו תמיד לצנן את שוק הנדל"ן. מעניין יהיה פעם לנתח מה מכל הצעדים שנעשו בשנים האחרונות באמת עזר. כרגע נראה שכל התוכניות רק מלבות אש במדורה הלוהטת.
היום אני רוצה להתייחס להוראת בנק ישראל שפורסמה השבוע. בין היתר ננסה לחשוב איך מתגברים עליה.
מפעם לפעם בנק ישראל מפרסם הוראת שעה שמטרתה להכווין ולסדר את שוק הנדל"ן הרותח. מי שקורא עיתונים נחשף לטירוף שקורה בחודשים האחרונים בנדל"ן. הביטוי המשמעותי ביותר לזה הוא שיא נטילת המשכנתא שנשבר מחדש מדי חודש בחודשו.
אחת לכמה חודשים בנק ישראל מנסה לשחרר הוראה שתנסה לצנן את השוק. הכלכלנים בבנק בטוחים בכל פעם מחדש שפיצחו את הנוסחה להוריד את מחירי הדיור, אבל בפועל המצב לא משתנה והאזרח הקטן נדרש לשלם יותר.
לפני כחצי שנה שוחררה הוראה לביטול מגבלה על מסלול הפריים. עם ישראל החסיר פעימה בביטחון שמחירי המשכנתאות ירדו, אך הבנקים הידועים כגופי חסד גלגלו את המחיר אלינו הצרכנים. במקום להוריד את המחירים בהתאם, המשכנתא רק התייקרה.
היום הודיע בנק ישראל כי לא יתאפשר לשעבד דירה על מנת לרכוש דירה נוספת. בואו ניקח דוגמה: רבים מאיתנו שהם צעירים רוכשים את דירתם הראשונה. אחרי 10–15 שנה ערך הדירה עולה והמשכנתא קטנה משמעותית. במקרה כזה עד היום היה אפשר לקבל עוד תוספת מימון על הבית שלנו. לדוגמה אם הבית שווה 2 מיליון ש"ח, אוכל לקבל הלוואה עד מיליון ש"ח, דבר שיעזור לי לרכוש נכס נוסף ובעזרת ה' בבוא העת אחרי 30 שנה ליהנות מהפירות ולהוסיף עוד כמה שקלים לפנסיה שלנו, שגם ככה לא ברור שתהיה מספיקה.
דבר נוסף שההוראה תקשה עליו נוגע לרוכשי דירה למגורים, שטרם הצליחו למכור את דירתם הראשונה. ההוראה באה ואומרת: אתם תוכלו לקבל את הכסף, אבל רק עד 30% מערך הנרכש, וזה לתקופה של עד שנתיים. רבים מאיתנו משתמשים בזה על מנת לרכוש נכס אחר שלרוב עלותו גבוהה יותר.
הכוונה של בנק ישראל בהחלט רצויה – להוזיל את שוק הדיור, אך המעשים רחוקים מכך. מי שייפגע מהמהלך הזה הוא כולנו.
הסיבה הראשונה היא שרוב רובם של הרוכשים הם בני מעמד הביניים שאת חסכונותיהם, במקום להשקיע בריבית אפס בבנק, משקיעים בדירה. רובם עושים זאת באמצעות משכנתא, דבר שיאפשר להם ליהנות אחרי 30 שנה מעוד קצת כסף בפנסיה. כאשר האזרח יהיה עני יותר, תיווצר תלות רבה יותר.
דבר נוסף: הנפגעים העיקריים יהיו דווקא השכבות החלשות. כאשר יש דירות רבות בשוק, הדבר גורם לאיזון בשוק השכירות. מחירי השכירות נשארים במצב שהם נמצאים היום, כשכבר אינם זולים כלל. כאשר יש דירות רבות בשוק, יש אפשרויות רבות יותר לשכירות. בעל הנכס חייב לשבח אותו, להשקיע בטיפול בו. כאשר הדירות בשוק מעטות, השכירות מתייקרת, בעלי הנכסים מזניחים את הטיפול בדירה, ובסופו של דבר מי שנפגע הוא האזרח הקטן שלא יכול לרכוש דירה.
ועוד: כאשר בנק ישראל מטיל את ההגבלות, הוא מטיל אותן רק על בעלי שלוש דירות ומטה. לאחר מכן זה כבר נחשב תחום אחר שבו הכול מותר.
לזהות הזדמנויות
חסיד חושב בגדול ומנסה לזהות מהן ההזדמנויות שלו מהמצב.
* מחיר – השוק החוץ-בנקאי מונה היום עשרות חברות. בעבר היה מקובל לחשוב שהשוק הזה יקר מאוד, אך בשנים האחרונות בעקבות התחרות, החברות הפכו יצירתיות יותר ויותר, והמחירים שלהן כבר קרובים מאוד למחירי הבנקים.
* הזדמנויות מימון – היום ניתן לקבל בשוק 80% מימון למשך 40 שנה, דבר שמתאים להרבה זוגות שמתקשים לעמוד בדרישות הבנקים. כמו כן ניתן היום לקבל עד 85% משכנתא על ערך הדירה בפריסה של עשרות שנים, דבר שיעזור לרבים מאוד לעמוד ברף האפשרות לקבל משכנתא. אם עד היום זוגות צעירים התקשו מאוד לאסוף את ההון הראשוני, השוק היום פתוח ומאפשר לקבל מימון רב יותר.
כשהתחלתי לשמש מנהל בבנק דיסקונט, עוד הייתה אפשרות לקבל 95% מימון לדירה. היום זה נשמע כמו חלום, אבל חלום שבהחלט מתקרב. שוק המימון היום מלא באפשרויות, כך שאומר בזהירות: כל אחד יכול לקנות דירה ראשונה, ומי שכבר יש לו, יכול לחשוב על הפנסיה שלו ולקנות דירה נוספת שתניב לו בהמשך משכורת חודשית שתחזק את ההכנסה שלו בפנסיה.
לסיום, היום בעולם שבו המימון החוץ-בנקאי פורח, אדם יכול לקבל 80% מימון לתקופה של עד 40 שנה. אני מאמין שבסוף, המרוויחים העיקריים יהיו אלו שמוכרים את המימון החוץ-בנקאי, רבים ינהרו לשם, הוא יהפוך לזול יותר ויתחרה בבנק. בשוק הזה לבנק ישראל אין שום אפשרות לומר כלום.
